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Bei der Prognose für das Gesamtjahr liegt der Bochumer Wohnimmobilienkonzern auf Kurs. Der DAX-Konzern ist bereits zuversichtlich, eine Prognose für das nächste Jahr abzugeben. Dieser rechnet jedoch aufgrund steigender Baupreise und steigender Zinsen mit deutlich geringeren Modernisierungsinvestitionen als im laufenden Jahr. Der Konzern rechnet zudem mit einem für die Dividende maßgeblichen FFO Operating Profit leicht unter Vorjahr.
Der Zusammenschluss mit der Berliner Deutsche Wohnen verlaufe „äußerst positiv“; ab 2025 sieht der Konzern nun 135 Millionen Euro an jährlichen Synergiegewinnen, zuvor angekündigt rund 105 Millionen Euro pro Jahr ab 2024.
Im Zeitraum Januar bis September steigerte die Vonovia SE das bereinigte operative Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (gesamtes bereinigtes EBITDA) von 1,541 Millionen Euro auf 2,11 Milliarden Euro. Die Deutsche Wohnen steuerte erstmals ein EBITDA von fast 530 Millionen Euro bei.
Der FFO – ein in der Immobilienbranche maßgebliches operatives Ergebnis nach Zinsen und laufenden Steuern, aus dem die Dividende gespeist wird – stieg um 35 Prozent auf 1.578 Millionen Euro; es waren 1,98 Euro je Aktie nach 1,90 Euro. Der Gesamtumsatz stieg um 31 Prozent auf 4,62 Milliarden Euro.
Unter dem Strich war sowohl im Neunmonatszeitraum als auch im Quartal ein deutlicher Gewinnrückgang gegenüber dem Vorjahr zu verzeichnen. Belastend wirkten unter anderem deutlich niedrigere Bewertungsergebnisse im Segment Investment Properties, höhere Abschreibungen und Wertminderungen sowie ein Wegfall von nach der Equity-Methode bilanzierten Finanzanlagen. Auch der Materialaufwand war im dritten Quartal deutlich höher.
Insgesamt reduzierte sich der auf Anteilseigner entfallende Jahresüberschuss im Zeitraum Januar bis September deutlich auf 2.045 Millionen Euro nach 3.783 Millionen Euro im Vorjahr; es waren 2,60 Euro je Aktie nach 6,22 Euro. Allein im dritten Quartal gab es einen Rückgang um 1.176 Millionen Euro auf 329,1 Millionen Euro oder 0,42 Euro je Aktie von 1,92 Euro.
Vonovia sieht 2023 rückläufige FFO und Modernisierungsinvestitionen
Vonovia wagt bereits jetzt eine Prognose für 2023, die allerdings die veränderten Rahmenbedingungen, wie den rasanten Anstieg der Baukosten und die Erhöhung der weltweiten Leitzinsen durch die Notenbanken, berücksichtigt. Infolgedessen plant der Bochumer Wohnimmobilienkonzern, die Investitionen in die Modernisierung des Bestands im kommenden Jahr von bisher 1,0 bis 1,1 Mrd. Euro im laufenden Jahr auf 500 Mio. Euro zu halbieren.
„Die Baupreis- und Zinsentwicklung lässt derzeit viele Modernisierungsvorhaben und Neubauten nicht zu angemessenen Konditionen zu“, sagte Vonovia-Chef Rolf Buch. Hier müsse sich der Konzern auf “Maßnahmen mit besonders positiver Wirkung auf die Miete einschließlich Heizung” konzentrieren. Angesichts höherer Material- und Energiekosten geht das Kalkül, Mieten bezahlbar zu halten, nicht auf. „Verbindliche Rahmenbedingungen und eine verlässliche Finanzierung“ seien erforderlich, um Unsicherheiten zwischen Vermietern und Mietern abzubauen.
Die Vonovia SE erwartet, dass der für die Dividende maßgebliche FFO – ein operatives Ergebnis nach laufenden Zinsen und Steuern – im Jahr 2023 leicht unter dem Niveau von 2022 liegen wird; hierfür ist die Entwicklung von Zinsen und Steuern entscheidend.
Auf der anderen Seite sieht der DAX-Konzern ein operatives Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (EBITDA) leicht über dem Wert von 2022 und rechnet ab dem geplanten 6. Monat ebenfalls mit einer leichten Umsatzsteigerung auf 6,8 Mrd. bzw. 7,4 Mrd. Euro für 2022 2 bis 6.400 Millionen Euro.
Vonovia geht davon aus, dass die Neubauinvestitionen 2023 bei 350 Millionen Euro liegen werden, wenig verändert gegenüber den für 2022 geplanten 300 bis 400 Millionen Euro. Insgesamt habe Vonovia mit der Restrukturierung der letzten Jahre „einen guten Vorteil“ gewonnen. Die Quote liegt jährlich dreimal über dem Bundesdurchschnitt, der Gebäudebestand befindet sich bereits in einem „sehr guten“ energetischen Zustand.
Deutsche Wohnen, Tochtergesellschaft von Vonovia, mit Rückgang des FFO I
Die Vonovia-Tochter Deutsche Wohnen hat in den ersten neun Monaten 2022 ein geringeres operatives Ergebnis erwirtschaftet als im Vorjahreszeitraum. Die weiterhin im MDAX notierte Deutsche Wohnen AG hatte für das laufende Jahr einen Rückgang ihrer Funds from Non-Sales Operations (FFO I) angekündigt.
Der FFO I, also das operative Ergebnis nach Zinsen und laufenden Steuern, lag nach vorläufigen Angaben für den Zeitraum Januar bis September bei 413,3 Millionen Euro oder 0,92 Euro je Aktie. Das Unternehmen legte keine Vergleichsdaten vor, wies aber im Zwischenbericht für die ersten neun Monate 2021 einen FFO I von 422,2 Millionen Euro aus, das sind 1,12 Euro verwässert und 1,22 Euro je Aktie.
Der Net Asset Value (NAV) lag Ende September 2022 bei 22,8 Milliarden Euro, was einem NAV je Aktie von 57,39 Euro entspricht. Das Immobilienportfolio der Deutsche Wohnen umfasste zum Berichtsstichtag insgesamt rund 140.000 Wohneinheiten. Ein Jahr zuvor, am 30. September 2021, hatte der NAV 21,2 Milliarden oder 53,32 Euro je Aktie betragen.
Die Veröffentlichung der endgültigen Zahlen für die ersten neun Monate des Geschäftsjahres 2022 ist für den 8. November 2022 geplant.
Vonovia hält seit Oktober 2021 knapp 88 Prozent der Stimmrechte an der Deutsche Wohnen, für die der DAX-Konzern 18,4 Milliarden Euro auf den Tisch gelegt hat. Die Integration der Deutsche Wohnen soll Anfang 2023 abgeschlossen werden.
So reagiert die Vonovia-Aktion
Ein starker Quartalsbericht gab der stark angeschlagenen Vonovia-Aktie am Freitag Auftrieb. Auch verhaltene Aussagen des Immobilienkonzerns zum Jahreswechsel wurden angesichts der Kursschwäche von Analysten nicht als seriös gewertet.
Über XETRA notierte die Vonovia-Aktie schließlich 7,22 % stärker bei 22,72 Euro. Diese Linie auf dem technischen Chart bezieht sich auf den kurzfristigen Trend und liegt derzeit bei etwa 21,20 Euro.
Analyst Julian Livingston-Boot von der kanadischen Bank RBC sieht in den Neunmonatszahlen keine wirklichen Neuigkeiten, spricht aber von einer insgesamt soliden Geschäftsentwicklung. Der Ausblick von Vonovia für 2023 liege zwar leicht unter seiner Schätzung, sei aber im Kontext des Aktienkurses nicht signifikant, fügte er hinzu. Die Aktie hat seit Jahresbeginn rund 50 Prozent verloren und gehört damit zu den schwächsten im Dax.
Auch Goldman-Sachs-Experte Jonathan Kownator rechnete damit, dass die Aussagen des Managements zum kommenden Jahr die Aktienkurse kaum bewegen würden. Er sieht die Zahlen weitgehend im Rahmen der Erwartungen und ist weiterhin vom Potenzial der Aktie überzeugt, die auf der „Conviction Buy List“ steht. Sein Kursziel liegt bei 33,30 Euro, womit er gegenüber dem aktuellen Kurs noch Verbesserungspotenzial von knapp über 50 Prozent sieht.
Besonders positiv ist laut DZ Bank-Analyst Karsten Oblinger, dass „sich der Ausblick für 2022 voll bestätigt hat“. Auch das obere Ende der Zielkorridore für Umsatz und Betriebsergebnis dürfte erreicht werden. Auch der erwartete leichte Rückgang des Betriebsergebnisses (FFO) im nächsten Jahr ist nicht überraschend. Dies spiegele sich „bereits im aktuellen Marktkonsens wider“, schreibt er und verweist auf die durchschnittlichen Schätzungen der Bloomberg-Analysten. Demnach wird für 2022 ein FFO je Aktie von 2,58 Euro erwartet, der 2023 voraussichtlich auf 2,52 Euro sinken wird.
FRANKFURT (Dow Jones) / FRANKFURT (dpa-AFX)
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Bildquellen: Vonovia SE