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Damit Wohneigentümer nicht durch steigende Zinsen in Bedrängnis geraten, wurde in der Schweiz folgender Tragbarkeitsstandard etabliert: Die Kosten für selbstgenutztes Wohnen, also Zinsen und Amortisation, dürfen ein Drittel des Familieneinkommens nicht übersteigen : zu einem kalkulatorischen Zinssatz von fünf Prozent.
Thomas SchlittlerWirtschaftsredakteur bei Sunday View
Die Schweizerische Nationalbank (SNB) hat diese Woche erneut an der Zinsschraube gedreht, und zwar nicht zu stark: Präsident Thomas Jordan (59) und seine EZB-Ratskollegen erhöhten den Leitzins von 0,5 auf 1 Prozent. Auf diese Weise wollen Währungshüter der Inflation entgegenwirken.
Für Eigenheimbesitzer – und für alle, die es werden wollen – ist diese Anhebung des Basiszinssatzes keine gute Nachricht: Steigt das allgemeine Zinsniveau, wird auch die späte oder späte Baufinanzierung teurer.
Vor einem Jahr gab es noch zehnjährige Festhypotheken für einen Zinssatz von knapp 1 Prozent. Derzeit werden dafür zwischen 2,5 und 3 Prozent fällig. Diese Änderung ist wichtig: Eine Ende 2021 abgeschlossene Hypothek von CHF 800’000 wird mit CHF 8’000 pro Jahr verzinst. Bei gleicher Kreditsumme würden heute jährliche Hypothekarzinsen zwischen 20’000 und 24’000 Franken verkauft.
Die Regel zielt darauf ab, die Möglichkeit eines Immobilienunfalls zu minimieren
Damit Eigentümer durch diese Zinserhöhung nicht in Schwierigkeiten geraten, wurde in der Schweiz folgende Tragbarkeitsregel eingeführt: Die Kosten für selbstgenutztes Wohneigentum, also Zins und Amortisation, dürfen ein Drittel nicht übersteigen. des Familieneinkommens – zu einem kalkulatorischen Zinssatz von fünf Prozent.
Diese Faustregel soll verhindern, dass Hauseigentümer ihren Bankverpflichtungen nicht nachkommen können, wenn die Zinsen stark steigen und die Hypothek zur Verlängerung ansteht. Oder anders ausgedrückt: Diese Berechnung zielt darauf ab, die Wahrscheinlichkeit eines Immobiliencrashs zu minimieren.
Der neuste Finanzstabilitätsbericht 2022 der Schweizerischen Nationalbank zeigt jedoch, dass die Drittelregel in den letzten Jahren zunehmend missachtet wurde. Laut dem im September veröffentlichten Bericht bestehen die Banken nicht einmal mehr darauf, bei jeder zweiten neuen Hypothek die traditionelle Tragbarkeitsberechnung einzuhalten.
schwer zu erfüllende Kriterien
Im Jahr 2021 lag der Anteil der Kreditnehmer, deren Hypothekenzinsen und Tilgungskosten ein Drittel ihres Einkommens bei einem kalkulatorischen Zinssatz von 5 Prozent überstiegen, bei 55 Prozent. Zehn Jahre zuvor ignorierten die Banken ihre Ein-Drittel-Regel nur bei 41 Prozent der neuen Hypotheken.
Der Grund dafür liegt auf der Hand: Die Immobilienpreise in der Schweiz haben sich in den letzten 20 Jahren verdoppelt. Da die Löhne jedoch nicht stark gestiegen sind, fällt es den Kreditnehmern zunehmend schwer, die traditionellen Erschwinglichkeitskriterien zu erfüllen.
Doch wie kommt es, dass sich immer mehr Menschen ein Eigenheim finanzieren, die dafür aber eigentlich nicht genug verdienen? Haben Banken ihre Erschwinglichkeitsregeln heimlich angepasst?
Betrachten Sie nicht nur das Einkommen
Die Hauptakteure des Schweizer Hypothekenmarktes bestreiten dies. Auf Nachfrage betonen Raiffeisen, Credit Suisse (CS), UBS und Zürcher Kantonalbank (ZKB) einstimmig, dass sie ihre Standards zur Berechnung der Tragbarkeit in den letzten zehn Jahren grundsätzlich nicht angepasst haben.
Finanzinstitute räumen allerdings ein, dass sie „in Ausnahmefällen“ auch Kreditanträge genehmigen, die nicht den üblichen Tragbarkeitsanforderungen genügen. Wie oft dieser Fall vorkommt, wollen sie allerdings nicht verraten.
Raiffeisen, CS, UBS und ZKB bestreiten die Zahlen der Nationalbank nicht, widersetzen sich aber dem Schluss, dass dies das Risiko von Kreditausfällen erhöht. Ein UBS-Sprecher kritisiert, dass diese Analyse nur das Einkommen des Hypothekengebers berücksichtige: «Allerdings können auch andere Vermögenswerte in die Berechnung einfliessen.»
Die Finma sieht das nicht so einfach
Auch die ZKB verweist auf diesen Punkt, argumentiert aber auch, dass die strikte Einhaltung der Leistbarkeitsregeln für Menschen mit sehr hohen Löhnen weniger wichtig sei: «Diese Hypothekarnehmer sind nicht in finanziellen Schwierigkeiten, obwohl die Wohnkosten mehr als ein Drittel ihres Einkommens ausmachen steigen“, sagte ein Sprecher. “Sie haben noch genug Geld, um ihre Fixkosten zu bezahlen.”
Die Finanzmarktaufsicht Finma sieht das nicht so einfach. In ihrem Mitte November veröffentlichten „Risikomonitor 2022“ warnt die Aufsichtsbehörde unmissverständlich: „Die Tragbarkeitsrisiken sind in den letzten vier Jahren bei neu abgeschlossenen Baufinanzierungen gestiegen, sowohl bei der Wohnbaufinanzierung als auch bei der Immobilienanlage.“ Bei Vor-Ort-Prüfungen oder Befragungen bei beaufsichtigten Banken hat die FINMA festgestellt, dass teilweise lockere Kreditvergabekriterien zur Anwendung kommen.
Für Donato Scognamiglio (52), Chef des Immobiliendienstleisters Iazi, zeigen die Zahlen der Nationalbank deutlich, dass die Ausnahme von der Erschwinglichkeitsregel keine Seltenheit mehr ist. Dies ist ernüchternd, insbesondere vor dem Hintergrund des rasanten Anstiegs der Leitzinsen. Scognamiglio: „Lange Zeit galt der kalkulatorische Zinssatz von fünf Prozent in der Branche, aber auch bei vielen Kreditnehmern als zu konservativ. Die aktuelle Zinsentwicklung zeigt nun aber, dass es schnell gehen kann und damit der etablierte General Regel macht absolut Sinn.”
Es ist damit zu rechnen, dass die Hypothekarzinsen in den kommenden Monaten und Jahren stagnieren und die Tragbarkeitskalkulationen der Schweizer Banken einem harten Realitätscheck erspart bleiben.
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